[법무사 전문상담] 임차 중인 주차장용지의 1/5 지분 공동소유자가 토지명도소송과 부당이득반환청구소송을 제기했습니다.
[ 민사 분야
Q. 임차 중인 주차장용지의 1/5 지분 공동소유자가 토지명도소송과 부당이득반환청구소송을
제기 했습니다.
A. 과반수지분 공유자가 사용·수익허락하였으므로, 소수지분 공유자의 위 소송은 패소할 것으로 보입니다.
우리 「민법」 제265조에서는 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존 행위는 각자가 할 수 있다”고 규정하고 있습니다.
판례에서도 “… 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이므로, 과반수 지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에 대하여
소수 지분의 공유자는 그 점유자가 사용·수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다 할 것”이라고 판시(대법원 2001.11.27.선고 2000다33638, 33645 판결 등 참조)하고 있습니다.
나아가 판례는 “과반수 지분의 공유자는 … 손해를 입고 있는 소수 지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로 이를 반환할 의무가 있다 할 것이다. 그러나 그 과반수 지분의 공유자로부터 다시 그 특정 부분의 사용·수익을 허락받은 제3자의 점유는 다수지분권자의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로 그 제3자는 소수 지분권자에 대하여도 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고는 볼 수 없다”고 판시(대법원 2002.5.14.선고 2002다9738)하고 있습니다.
따라서 귀 사례에서 B는 소수지분권자로서 과반수지분권자인 A로부터 사용·수익을 허락받은 귀하에 대해 토지 명도를 주장할 수 없을 것입니다. 물론 자신의 지분에 해당하는 만큼의 임료에 대해 A에게 부당이득을 청구할 수는 있겠지만, 과반수 지분권자인 A로부터 그 특정 부분의 사용·수익을 허락받은 귀하의 사용 수익은 부당이득이 성립되지도 않으므로 귀하에게 제기한 소송은 전부 패소
할 것으로 판단됩니다.
[ 민사 분야 ]
Q. 1/5 지분을 가진 공동소유지에 4/5 지분을 가진 소유자가 마음대로 건물을 신축해 철거소송을
제기했습니다.
A. 과반수 지분권자라해도 건물 신축 등 관리를 벗어난 사항은 다른 공유자의 동의를 얻어야 합니다.
우리 「민법」 제264조에서는 “공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다”고 규정하고 있습니다. 물론, 판례에 따라 과반수 지분권자는 다른 공유자와 협의가 없었어도 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 과반수 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로 적법하다 할 것입니다(대법원 1991.4.12.선고 90다20220판결, 1991.9.24.선고 88다카33855판결 등 참조).
그러나 또 다른 판례에 따르면, “그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 '관리' 아닌 '처분'이나 '변경'의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이고, 예컨대 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은 '관리'의 범위를 넘는 것이 될 것”이라고 판시하고 있습니다(대법원 2001.11.27.선고 2000다33638, 33645판결). 따라서 귀 사례에서 귀하의 건물철거소송은 승소할 수 있을 것으로 예상됩니다.
그러나 과반수 공유자인 지인이 귀하를 상대로 공유물분할청구소송을 제기할 수도 있을 것입니다. 이때 법원은 다수지분권자로서 지인이 자신의 지분(400평)보다 매우 적은 100평에 건물을 신축한 것이므로, 판례(대법원 2004.10.14.선고 2004다30583 참조)에 따라 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치 등등을 고려할 때 건물을 신축한 토지 부분과 나머지 토지 부분이
크게 차이가 없다면, 법원은 각 공유지분에 따른 적당한 면적으로 현물분할 하는 결정을 내리거나, 반대로 매우 크게 차이가 난다면, 귀하의 토지 지분을 적정한 가격으로 배상시키는 분할 판결도 내릴 수 있을 것입니다.
다만, 어느 경우든 지인의 독단적인 건물 신축 행위는 귀하의 공유 지분권을 침해하는 불법행위로 볼 수 있으므로 실재 재판 과정에서는 귀하에게 상당히 유리한 판결 결과가 예상됩니다.
법무사 이종필 사무소