상가임대차보호법 개정법률안

상가임차인의 눈물, 이제는 닦아 주자!

최근 젠트리피케이션 문제가 심각해지면서 「상가건물임대차보호법」 개정 논의가 활발해지고 있다. 이를 반영하듯 현재 국회에는 13개의 개정 법안이 발의되어 있다. 2015년 상가권리금의 법적 인정으로 큰 전향점이 되었던 「상가임대차보호법」이지만, 상가임차인들의 권익 보호에 있어서는 여전히 미비한 점이 많다. 국회 계류 법안들의 주요쟁점을 짚어보고, 바람직한 입법 방향에 대해 제언한다.

1. 젠트리피케이션과 「상가임대차보호법」의 개정 

2015년 5월 13일, 보증금액과 상관없이 모든 상가임대차에 대항력과 계약갱신요구권 인정 및 상가권리금 회수기회 보호를 골자로 하는 「상가건물임대차보호법」(이하「상임법」)이 개정되었다.

당시 「상임법」은 상가임차인들의 오랜 숙원이었던 상가 권리금을 법적으로 인정하는 진일보한 측면도 있었으나 상가임차인의 현실적 보호에는 여러 가지로 미흡하다는 지적에 따라 시행 이후 지속적으로 재개정 요구를 받아왔다.

특히 최근 들어 예술가들이나 상인들이 자신들의 노력으로 상권을 일군 동네에서 쫓겨나고, 독특한 상권이었던 동네에 결국은 프랜차이즈만 남게 되는, 이른바 ‘젠트리피케이션’ 현상이 심각한 사회문제로 대두되면서, 「상임법」 개정을 통해 이러한 상가임차인들을 어떻게 보호할 것인가가 새로운 사회적 이슈가 되고 있다.

2017.7.25. 현재, 국회에는 13건의 「상임법」 개정안이 계류 중이다. 본 글에서는 △환산보증금제도의 폐지 여부, △계약갱신청구권의 행사기간 연장 여부, △상가권리금의보호의 강화, △차임(임대료) 등의 인상제한 등 「상임법」 개정을 둘러싼 주요 쟁점들을 중심으로 현행법의 문제와 이를 개선하기 위한 개정안의 방향을 살펴보고, 바람직한 입법 방향에 대해 검토해 보고자 한다.

2. 상가임대차 보호법안들의 주요 쟁점과 개정 방향

가. 환산보증금제도의 폐지

현재 「상임법」은 모든 상가건물의 임대차에 적용되는 것은 아니다. 지역별로 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않는다. 여기서 「상임법」 적용의 기준이 되는 보증금을 이른바 ‘환산보증금’이라고 한다. 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 월 차임액에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액이 바로 환산보증금이다.

2014.1.1. 이후 현재까지 「상임법」 적용 대상인 지역별환산보증금액은 다음과 같다.

이 표에 따르면, 예를 들어 서울지역의 경우 보증금 2억원에 월차임이 200만 원인 상가임대차는 환산보증금이 2억 원 + (200만 원 × 100) = 4억 원이 되므로 「상임법」이 적용된다. 그런데 문제는 이렇게 환산보증금이 4억 원(서울의 경우)을 넘는 경우에는 임대료 인상에 상한제한이 없다는 점이다. 임대인은 임대료 증액 상한선인 9%를 초과해 임대료를 올릴 수 있는 것이다.

서울시가 발표한 ‘2015년 서울시 상가임대정보 및 권리금 실태’ 조사 결과에 따르면, 상가임대차의 환산보증금은 평균 3억 3560만 원이지만, 강남권의 경우 5억 원을 초과하는 것으로 나타났다. 특히, 서울에서 유동인구가 많은 상위 5개 상권(명동, 강남대로, 청담동, 혜화동, 압구정)의 평균 환산보증금은 7억 9738만 원이었다.

조사대상 상가 중 「상임법」 적용 기준인 환산보증금 4억원 이하인 상가가 전체의 77.7%였으며, 4억 원을 초과하는 곳은 22.3%였다. 즉, 서울의 경우 상가임차인 22.3%가「상임법」의 보호를 받지 못해 임대인이 임대료를 과도하게 인상한다 해도 어쩔 도리가 없는 것이다. 이는 서울 외의 다른 대도시도 마찬가지다. 또, 임대인들이 「상임법」의 적용을 피하기 위해 임대차 갱신과정에서 일부러 보증금과 임대료를 인상하여 환산보증금을 높게 만드는 문제도 발생하고 있다.

이에 따라 「상임법」 개정안에서는 환산보증금제도를 폐지하거나 상향하는 내용을 담고 있다. 박주민·홍익표 의원 안에서는 보증금의 많고 적음에 상관없이 모든 상가임대차에 「상임법」을 적용하여 상가임차인을 보호하려고 한다.

홍의락 의원 안에서는 보증금의 범위와 기준을 실태조사를 거쳐 70% 이상의 상가임대차가 상임법의 적용을 받도록 하고 있으며, 곽상도 의원 안에서는 법무부에 ‘상가건물임대차위원회’를 설치하여 적정 수준의 보증금액을 결정할 수 있도록 권한을 부여하였다.

또, 노회찬 의원 안에서는 지역의 경제적 여건 등을 고려하여 특별시·광역시·도·특별자치도가 조례에 따라 2년마다 실시하는 임대차 실태조사 결과를 반영해 정하는 보증금액에 따라 「상임법」의 적용범위를 정하도록 하고 있다.

그러나 「상임법」의 목적이 영세 자영업자의 생존권 보호가 아니라 소상공인인 상가임차인의 영업보호가 되어야한다는 전제에서 보증금의 액수를 기준으로 상가임차인보호 여부를 달리할 필요는 없다고 본다. 따라서 환산보증금제도를 폐지하여 모든 상가임대차에 「상임법」을 적용하는 것이 바람직할 것이다.


나. 임차인의 계약갱신요구권 개선

기간 제한 없는 임대차 갱신 요구는<br />임대인의 재산권에 대한 과도한<br />침해라고 볼 수 있어 갱신요구권<br />행사기간을 10년으로 연장하는 것이<br />보다 바람직하다고 본다. 임대기간이<br />10년을 넘어가면 임차인은 권리금<br />회수를 통해 보호받을 수 있을 것이다.

현재 상가임차인은 임대차기간이 만료되기 6~1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다. 이 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

즉, 건물주가 일방적으로 계약해지를 할 수 없는 기간이 5년에 불과한 것인데, 이는 상가임차인이 인테리어 비용이나 권리금 등 초기투자자금을 회수하거나 안정적으로 영업하기에는 너무 짧은 시간이다.

서울시의 ‘2015년 상가임대차 정보 및 권리금의 실태조사’ 결과에 의하면 서울지역 상가임대차의 임대기간(갱신기간 포함)은 도심 6.6년, 강남 5.5년, 신촌·마포 5.2년, 영등포 6.3년, 청량리 8.1년, 건대입구 5.6년, 사당 7.2년, 용산 5.3년, 천호 7.1년, 혜화 7.9년, 신림 6.6년, 기타 6.3년으로, 평균 6.1년이었다.

그러나 현행법에서 임차인의 임대차 갱신 요구 기간은 이러한 평균에 미치지 못하는 5년이라는 점에서 「상임법」이 임차인을 제대로 보호하고 있지 못하다는 것을 잘 알 수 있다. 프랑스의 경우, 최단 9년간 상가임대차의 임대기간을 보호하고, 그 뒤에도 갱신청구권을 계속적으로 보장 하고 있다. 특히 독일·일본·영국 등에서는 기간을 정하지 않은 임대차를 원칙으로 하고 있는데, 이를 보면 우리의 5년은 너무 짧은 것이다.

이번에 발의된 개정안들에서도 박주민 의원 안의 경우는 5년 제한 규정을 삭제하여 임대차기간의 제한을 없앴다. 홍익표·윤호중·노회찬 의원 안의 경우는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 5년이 아니라 10년을 초과하지 아니하는 범위로 확대했다. 상가임차인들의 모임인 ‘맘상모(맘편히장사하고픈상인모임)’는 임차인에게 특별한 결격사유가 없을 경우, 기간제한 없이 계약 갱신을 요구할 수 있어야 한다는 주장이다.

그러나 기간 제한 없는 임대차 갱신 요구는 임대인의 재산권에 대한 과도한 침해라고 볼 수 있어 갱신요구권 행사기간을 10년으로 연장하는 것이 보다 효과적이라고 본다. 임대기간이 10년을 넘어가면 임차인은 권리금 회수를 통해 보호받을 수 있을 것이다.

다. 상가권리금 보호의 개선

현행 법에서 상가임차인이 임대인으로부터 권리금을 배상받기 위해서는 ①임대차기간 종료 3개월 전부터 종료시까지 임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약(이하 ‘신규임대차’라고 한다)을 주선하여야 하고, 임대인이 정당한 사유 없이 신규임대차계약을 거절하여야 한다.

그런데 ②임대인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우에는 임차인이 주선하는 신규임대차 계약의 체결을 거절할 수 있다. 또, ③매장면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 전통상가는 대규모 점포에 해당하여 그 임차인은 「상임법」 상 상가권리금 규정의 적용이 제외되며, ④차임을 3기 연체한 경우에는 권리금의 보호를 받지 못한다.

그러나 문제는 ①임차인의 이주, 출산, 병간호나 치료 등의 사정에 의해 영업을 계속할 수 없는 경우에도 임대차가 끝나기 3개월 전이 아닌 한 임차권의 양도를 통해 권리금을 회수할 수 없다는 것이다. 또, ②권리금이 차임 18개월분의 합계보다 현저하게 크다고 하면 임대인이 1년 6개월간 상가를 비워 둔 후 새 임차인으로부터 권리금을 받아 챙길 가능성도 있다.

그런데 2015.4. 전국 57곳을 조사한 결과 상가권리금은 월세의 평균 53배에 이르는 것으로 나타났다. 따라서 18개월의 비영리목적 사용기간은 임차인을 보호하기에는 너무 짧다.

그뿐만 아니라 ③다수의 전통시장이 대규모점포에 포함되어 전통시장에서 상가를 임차한 약 5만 명의 영세상인들이 권리금 회수 기회를 갖지 못하고 있다. ④매출저조 등으로 인해 일시적으로 경제적 어려움에 빠져 차임을 연체한 임차인에게 차임연체 사실만으로 임차인의 권리금회수 기회를 박탈하는 것은 부당한 면이 있다.

이에 박주민 의원 안에서는 ①임차인의 권리금 회수를 위한 임대인의 방해금지 의무기간을 임대차 전 기간으로 확장하고, ②임대인이 비영리목적의 사용을 이유로 신규임대차계약 체결을 거절하기 위해서는 3년 이상 비영리목적으로 사용할 것을 요구하고 있다.

③백재현·홍익표·곽상도·박주민·노회찬 의원 안에서는 권리금 적용제외 대상에서 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 의한 전통시장에 의한 전통시장을 제외하여 전통시장의 상가임차인에게도 상가권리금 규정이 적용되도록 하였다.

또, 홍익표·노회찬 의원 안에서는 구분소유의 형태로 매장이 분양된 대규모점포 또는 준대규모점포의 상가임차인도 권리금의 보호를 인정하고 있다. ④박주민·노회찬 의원 안에서는 3기의 차임연체가 임차인의 권리금 회수 기회의 제한 사유로 보지 않는다. 그러나 ①임대차계약 기간 동안 임대인이 언제나 임차인이 권리금 회수에 협조토록하는 것은 과도한 제한이 될 수 있다고 본다. 반면, ②임대인에 의한 권리금 약탈을 막기 위해 비영리목적의 사용기간을 3년으로 연장하는 개정안에는 찬성이다.

또, ③전통시장 상가임차인의 권리금을 보호대상에서 제외한 것은 입법상 오류이므로 전통시장과 같이 매장이 분양된 형태의 대규모점포는 모두 보호범위에 포함되어야할 것이다. 마지막으로 ④차임연체 사정을 구별하여 정당한 사유 없이 3기의 차임액을 연체한 경우라면 권리금 회수 기회를 보호할 필요가 없다고 본다.

최근 임차인의 계약갱신 요구기간 5년이 지난 이후의 임차인 권리금 보호 여부와 관련하여 긍정적인 입장과 부정적인 입장의 하급심 판결이 모두 나왔다. 현재 법무부는 긍정적인 입장이다. 임차인의 영업으로 인해 영업가치가 증가하였다면, 5년의 갱신요구권 행사기간이 지났다 해도임차인의 권리금은 보호되어야 할 것이다.

라. 재건축되는 상가의 임차인 보호

재개발·재건축을 이유로 갱신요구권을<br />거절함으로써 결과적으로 임차인이<br />노력해 형성한 상권을 무상으로 착복<br />하거나 높은 임대료 인상으로 결국은<br />쫓겨날 수밖에 없는 젠트리피케이션<br />피해 상인들의 눈물도 이제는 닦아 줄 수<br />있는 법 개정이 이루어지기를 기대한다.

현행법에 따르면, 임대인은 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 그런데 현실에서는 이 조항을 악용하여 임대인들이 재건축, 재개발을 한다면서 임차인들의 노력에 의해 형성된 상권에서 아무런 보상도 없이 임차인을 내쫓는 경우가 많다. 그러다 보니 전체 권리금 분쟁의 3분의 1 이상이 바로 재건축·재개발 상가의 권리금 분쟁으로 나타났다.

이런 문제를 해결하기 위해 박주민·노회찬 의원 개정안에서는 건물의 노후나 다른 법령에 의한 철거를 이유로 계약갱신요구가 거절된 경우, 철거 후 재건축된 상가건물의 임대인에게 해당 상가건물의 일부 또는 전부에 대하여 행사하지 못한 기간의 범위에서 임대차계약의 체결을 요구할 수 있는 ‘우선입주권’의 행사나 또는 목적 건물의 철거나 재건축에 따른 퇴거료의 보상을 요구할 수 있는 ‘퇴거료 보상 청구권’을 인정하고 있다.

또, 홍익표 의원 개정안에서는 법령에 의한 철거를 이유로 임대인이 계약 갱신을 거절하는 경우, 임차인이 영업을 위해 설비·설치한 시설물 이전비용의 보상을 청구할 수 있도록 보장하고 있다.

재건축을 통해 영업가치가 임대인에게 귀속되는 것은 부당한 일이다. 하지만, 언제나 임차인의 권리금 회수기회가 보호된다면 재건축을 통해 재산권을 효율적으로 활용하고자 하는 임대인에게는 지나친 제한이 될 수 있다. 따라서 상가권리금 회수에 대한 침해 없이 임대인이 재건축 할 수 있는 경우를 명확히 규정하는 것이 필요하다.

마. 차임 등 인상의 제한

현행법에서 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있고, 다만 증액의 경우에는 9%를 초과하지 못하도록 되어 있다.

하지만, ‘2013년 상가건물임대차 실태조사’에서 따르면 임대료인상 상한선이 적정하지 않다고 응답한 임차인의 비율이 약 70%에 이른다. 이들 중 91.7%는 인상 상한의 적정 수준을 7% 이하로 보았다. 현행 9%는 임차인이 수긍하는 인상률에 비해 너무 높다는 것을 알 수 있는 대목이다. 또, 임대기간이 5년을 넘으면 차임 등의 상한이 적용되지 않으므로 젠트리피케이션을 막고 임차인의 안정적 영업을 보장하기 위해서는 차임과 보증금의 인상을 적절하게 제한할 필요가 있다.

이에 대해 홍익표·박주민·노회찬 의원 개정안에서는 전년도 전국소비자물가 변동률에 2배를 곱한 범위 안에서 차임 및 보증금 인상을 제한하고 있고, 윤호중 의원 개정안에서는 증액한도를 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 않도록 규정하였다.

특히 홍익표·박주민 의원 안에서는 환산보증금제도를 폐지하고, 모든 상가임대차에 차임 등의 인상을 제한함으로써 젠트리피케이션 현상을 방지하고자 한다. 필자도 이 개정안의 규정이 바람직하다고 본다. 이 규정이 시행된다면 「상임법」이 젠트리피케이션을 어느 정도 방지하여 상가임차인을 보호할 수 있을 것이다.

바. 분쟁조정위원회 등의 설립

현행 「상임법」에는 임대인과 임차인 사이의 상가임대차 분쟁을 해결하기 위한 조정위원회 설치 규정이 없다. 그로인해 권리금 분쟁이 발생하면 시간과 비용을 들여 민사소송을 해야만 한다. 그러다 보니 특히 권리금이 크지 않은 영세 임차인들의 경우는 소송을 포기하게 되는 경우가 많다. 따라서 임차인이 신속하고 저렴한 비용으로 권리금 침해로부터 구제를 받을 수 있도록 「상임법」에 분쟁조정위원의 설치 규정을 둘 필요가 있다.

개정안들에서는 상가임대차에 관한 분쟁을 조정·해결하기 위하여 특별시·광역시·도 또는 특별자치도에(박주민·노회찬 의원 안), 또는 대한법률구조공단의 지부에(곽상도·강창일 의원 안) 각각 상가임대차분쟁조정위원회를 두도록 규정하였다.


3. 상가임대차보호법 개정, 더 이상 미룰 수 없다! 

이상에서 「상가임대차보호법」과 관련한 쟁점들을 중심으로 현재 국회에 계류 중인 개정안이 어떻게 이 문제들을 해결하려고 하고 있는지 살펴보았다. 갈수록 심각해지는 젠트리피케이션 문제를 보면 「상가건물임대차보호법」의 개정은 이제 더 이상 미룰 수 없는 시대적 과제라 하겠다.

상가임차인의 현실에 맞게 환산보증금제도를 폐지하고 상임법의 적용범위를 확대하여 보다 많은 임차인들이 법의 보호를 받을 수 있도록 해야 한다.

또, 임차인의 갱신요구권 행사기간을 10년으로 연장하여 보다 안정적인 환경에서 영업활동을 할 수 있도록 보장해 주는 한편, 상가권리금의 회수기회가 실질적으로 보호될 수 있는 법 개정이 필요하다.

특히 재개발·재건축을 이유로 갱신요구권을 거절함으로써 결과적으로 임차인이 노력해 형성한 상권의 이익을 무상으로 착복하거나 임차인의 노력으로 인기 상권이 되었음에도 높은 임대료 인상으로 결국은 쫓겨날 수밖에 없는 젠트리피케이션 피해 상인들의 눈물도 이제는 닦아줄 수 있는 법 개정이 하루속히 이루어지기를 기대한다

[출처] [주목할 만한 법령] 「상가건물임대차보호법」 개정안|작성자 대한법무사협회