건축허가가 나지 않자 하자가 있다며 계약해제 여부?

Q. 굳이 미허가 토지를 계약하겠다더니 막상 건축허가가 나지 않자 하자가 있다며 계약을 해제하자 합니다.

약 600평의 소유 토지를 4개로 분할해 일부는 건축인허가를 받고, 일부는 인허가 신청을 하지 않고 있던 중 지인으로부터 아직 인허가 신청을 하지 않은 토지를 매수하고 싶다는 제안을 받았습니다.  저는 그 토지는 인허가 여부가 불명확한 상황이므로 허가가 난 토지를 매수하라고 했고, 인허가 신청을 해서 허가가 나면 그때 정식으로 계약을 하자고도 했지만, 지인은 굳이 미허가 토지가 맘에 든다며 “이미 일부 부지 허가가 났으므로 나머지도 문제없다”고 해서 저는 매매계약서에 “매수인의 노력과 비용으로 건축인허가를 한다”는 특약사항을 명시한 후 계약을 체결했습니다. 그런데 3개월이 지난 최근에 매수인이 매수 토지에 건축허가가 나지 않았다며 매도인의 하자담보책임으로 계약을 해제하고 매매대금을 반환하라는 내용증명을 보냈습니다. 매수인의 요구를 들어줘야 하나요?

A. 매수인의 과실임을 증언 등을 통해 입증한다면 매도인이 담보책임을 지지 않아도 될 것으로 보입니다.

위 사례에서 사건 토지에 대한 건축인허가의 불허가 사유가 계약 당시부터 존재한 것이었다면 하자가 있다고 볼 수 있으나, 매매계약 성립 당시에는 존재하지 않았으나 그 이후 사유(법령개정, 도시계획변경 등)로 인한 것이라면 하자가 있다고 볼 수 없습니다.

한편, 위 불허가 사유가 계약 체결 당시부터 이미 존재하고 있었던 경우라도 계약서의 특약사항 문구를 담보책임면제 특약으로 볼 수 있는지가 문제 되는데, 매도인의 담보책임에 관한 규정은 강행규정이 아니므로 당사자 간 특약으로 배제하거나 경감하는 것은 무방합니다.

위 사례에서 매도자는 매매 대상 토지에 대한 건축인허가가 불명확한 상태에서 매수인에게 이미 허가가 나있는 토지의 매수를 권했을 뿐만 아니라, 허가를 득한 후 계약 체결할 것을 먼저 제안하였고, 그럼에도 불구하고 매수인의 그릇된 판단 하에 조급한 계약체결에 이른 것입니다.

또, 이 과정에서 기재된 “매수인의 노력과 비용으로 건축인허가를 한다”고 기재된 특약사항은 매도인 입장에서는 “만일 허가가 나지 않더라도 매도인에게 책임을 묻지 않겠다”는 내용으로 해석할 수 있는 담보책임면제 특약으로 볼 수 있을 것으로 판단됩니다.

다른 한편으로 매도인이 매수인에게 과실이 있음을 공인중개사의 증언(매도인이 여려 차례 인허가 확정 후 매매계약을 체결하자고 한 사실 및 이미 건축인허가된 부지의 매수를 권유할 사실 등등 계약 당시의 구체적 사정) 등을 통하여 입증한다면 「민법」 580조 단서규정에 의하여 매도인은 담보책임을 지지 않을 수 있을 것입니다.

법무사 이종필 사무소

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