임대차 보증금의 성질

임대차의 보증금 성질


(1) 의의

보증금이란 부동산 임대차, 특히 건물임대차에 있어서 임차인의 채무 등을 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 지급하는 금전 기타

유가물을 말한다. 이는 차임청구권을 담보하고, 임차물의 훼손시에 임차인의 손해배상책임을 담보하며, 차임의 변칙적 지급수단이 된다.


(2) 보증금지급의 법적 성질

1) 보증금에 관한 학설

① 정지조건설(통설)

정지조건부 반환채무를 수반하는 금전소유권의 이전으로 보는 견해이다. 이 견해에 의하면 임차인에게 채무불이행이 없을 것을 정지조건으로 하고, 임차인이 정지조건의 성취를 주장·입증하여야 한다. 이때 정지조건의 성취시기에 대하여 학설이 대립하고 있다. 

ⅰ) 종료시설은 임대차종료시를 기준으로 한다. 따라서 임대차계약 존속 중의 채권만 보증금으로 담보되고, 보증금반환청구권과 임차물의 명도의무 사이에 동시이행관계가인정된다. 

ⅱ) 명도시설은 임대차종료 후에 임차인이 임차물을 반환할 때를 기준으로 한다. 따라서 명도시까지 생긴 채권이 보증금에 의하여 담보
되고, 임차물의 명도의무가 선이행의무가 된다.

 

ⅲ) 절충설은 임대차종료시를 기준으로 하나, 임차인의 채무불이행으로 인한 공제는 임차물의 반환시까지로 하고, 임차물의 명도시까지 생긴 채권이 보증금에 의하여 담보되며, 보증금반환청구권과 임차물의 명도의무 사이에 동시이행관계를 인정한다.

② 해제조건설

해제조건부 반환채무를 수반하는 금전소유권의 이전으로 보는 견해이다. 이 견해에 의하면 임대차 종료시에 임차인에게 채무불이행이 있을 것을 해제조건으로 하고, 임대인이 해제조건의 성취를 주장·입증해야 한다.

2) 보증금에 관한 판례

임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도 할 의무와 임대인이 보증금 중 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 임차인의 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계에 있다고 하여 절충설의 입장이다(대판 90다카24076).

(3) 보증금계약

반드시 임대차계약과 동시에 체결할 필요는 없다. 보증금계약은 임대차계약과 별개의 계약이며 이에 종된 계약이다(통설). 판례는 제3자가 제공한 보증금은 묵시의 갱신이 인정된 경우에도 제639조 제2항에서 규정되어 있는 담보에 해당하지 않으므로 유효하다고 판시하였다(대판 76다951).

 
(4) 보증금의 효력
1) 보증금의 연체차임충당

원칙적으로 임대차계약의 종료시에 충당할 수 있다. 그러나 연체차임이 있는 경우에는 임대차종료 전에도 변제충당 할 수 있다. 이 경우에 보증금에서 충당하느냐 지급을 별도로 청구하느냐는 임대인의 자유이다. 따라서 임대인이 별도로 지급을 청구하는 경우에 임차인이 보증금의 존재를 이유로차임의 지급을 거절하거나 채무불이행책임을 면할 수 없다(대판 94다4417).

2) 보증금의 담보적 효력

보증금을 차임의 미지급·임차물의 멸실 등 임대차관계에서 발생하게 되는 임차인의 모든 채무를 담보한다(대판 76다1032). 즉, 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대판 99다50729). 또한 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다(대판2004다56554).

3) 보증금으로 담보되는 피담보채권의 범위

① 정지조건설의 경우

종료시설에서는 임대차계약의 존속 중의 채권으로 보고, 명도시설에서는 임차물의 명도시까지 생긴 채권으로 보며, 절충설에서도 임차물의 명도시까지 생긴 채권으로 본다.

② 해제조건설의 경우

임대차계약의 존속 중의 채권으로 본다.

③ 판례의 경우

임차물의 명도시까지 생긴 채권으로 본다.

(5) 보증금의 승계

1) 부동산임차권이 대항력을 갖춘 경우

임차인은 임차부동산의 신소유자에게 임차권을 가지고 대항할 수 있다. 판례는 주택임대차와 관련하여 주택임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘후 임차주택의 소유권이 양도된 경우에는 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이

전하며, 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다고 한다(대판84다카1114). 나아가 판례는 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인의 임대보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우에 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계한 것으로 보아, 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 본다(대판 2011다49523).

2) 부동산임차권이 대항력을 갖추지 않은 경우

목적물의 양수인에게 임차권을 주장하지 못한다.

(6) 보증금의 반환

1) 보증금반환시기

① 정지조건설의 경우

정지조건의 성취시부터 발생한다. 따라서 종료시설에 의하면 임대차 종료시에 발생하고, 명도시설에 의하면 임차물의 반환시에 발생하며, 절충설에 의하면 임대차 종료시에 발생한다.

② 해제조건설의 입장

임대차 종료시에 발생한다.

③ 판례의 경우

임대차 종료시에 발생한다.

2) 임차인의 채무불이행에 대한 입증책임

① 정지조건설의 경우

임차인이 자신의 채무불이행 사실이 없음을 입증하여야 한다.

② 해제조건설의 경우

임대인이 임차인에게 채무불이행이 있음을 입증하여야 한다.

③ 판례

판례는 임대인이 임차인의 채무가 존재한다는 것을 주장·입증하여야 한다고 판시하고 있다(대판 87다카68). 즉, 보증금에서 공제하여야 할 연체 차임이나 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 임대인이 주장·입증하여야 한다(대판 2005.9.28, 2005다8323). 따라서 임차인은 보증금이 존재한다는 사실과 임료의 지급 등을 입증하여 그 부담을 면하고 잔존 보증금의 반환을 청구할 수 있다(대판 2005.1.13, 2004다19647).

3) 보증금반환청구권과 임차물의 명도의무 사이에 동시이행여부

모든 학설과 판례는 보증금반환과 목적물의 반환 사이에 동시이행항변권을 인정하고 있다(대판 77다1241). 명도시설의 경우에서도 임차인의 보호를 위하여 이를 인정하고 있다. 이는 종전의 임차인이 임대인으로부터 새로 목적물을 임차한 사람에게 그 목적물을 임대인의 동의 아래 직접 넘긴 경우에도 다를 바 없다. 그 경우 임차인의 그 행위는 임대인이 임차인으로부터 목적물을 인도받아 이를 새로운 임차인에게 다시 인도하는 것을 사실적인 실행의 면에서 간략하게 한 것으로서, 법적으로는 두 번의 인도가 행하여진 것으로 보아야 하므로, 역시 임대차관계 종료로 인한 임차인의 임대인에 대한 목적물반환의무는 이로써 제대로 이행되었다고 할 것이기 때문이다. 따라서 종전의 임차인이 임대인으로부터 새로 목적물을 임차한 사람에게 그 목적물을 임대인의 동의 아래 직접 넘긴 경우에는 임대인의 동시이행항변은 더 이상 인정되지 않는다(대판2009.6.25, 2008다55634).

4) 보증금에서 원상회복비용의 공제여부

임대인이 원상복구 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우, 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할수 없다(대판 2002다52657).

5) 보증금으로 임차인의 유치권 인정여부

견련관계가 인정되지 않으므로 부정하는 것이 다수설이다. 판례도 보증금반환청구권은 제320조의 소위 그 물건에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 유치할 권리가 없다고 한다(대판 4292민상229).

법무사 이종필 사무소

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